¿Seguir viviendo en un departamento sin pagar renta? En los “viejos tiempos” eso sería impensable, al menos sin una concertada batalla legal contra el propietario. Pero durante la pandemia todo eso se fue por la borda.
El Congreso de Estados Unidos estableció por primera vez una moratoria de desalojos, del 27 de marzo al 24 de julio de 2020, en un momento en que muchos millones estaban sin trabajo.
Luego la pandemia continuó, y los Centros para el Control de Enfermedades de Estados Unidos (CDC) y el Congreso comenzaron a turnarse en extender las moratorias, para evitar que se expulsara a las personas a la calle, donde estarían expuestas al contagio y se potenciaría la propagación.
Pero la extensión más reciente impuesta por los CDC, anunciada a finales de junio, es la última, según la agencia. Incluso cuando la Suprema Corte intervino para decir que los CDC excedieron su autoridad y que se requería de la acción del Congreso para la extensión, el fallo permitió que la extensión actual se mantuviera.
Una vez que se expire, los inquilinos deberán comenzar a cubrir sus pagos de nuevo, o bien, enfrentar el riesgo de desalojo y cargos en la corte. No obstante, esto es algo que ya se veía venir desde hace tiempo, y los propietarios están molestos.
Muchos de ellos han sufrido pérdidas monetarias, y algunos comentan que se encuentran al borde de la bancarrota, debido a hipotecas sin pagar. Las moratorias han dado lugar a querellas legales sobre los poderes de la CDC y del Congreso.
No obstante, la cuestión más importante no sería si el gobierno tiene poderes amplios sobre la industria de bienes raíces en lo que respecta a la salud pública; más bien sería que las iniciativas y políticas del gobierno, si bien conllevan buenas intenciones y aparentan cierta utilidad superficial, puedan dar lugar a consecuencias no deseadas si su planificación no es adecuada.
Motivos legales
El impacto de las moratorias ha resultado más fuerte para los propietarios más modestos.
Los propietarios de mayor escala han podido “sortear la tormenta porque tienen un colchón para cubrir gastos mensuales como impuestos, combustible para calefacción, electricidad, salarios de empleados”, según Michelle Quinn, socia de la firma de abogados de bienes raíces de la ciudad de Nueva York, Gallet Dreyer & Berkey.
Pero los pequeños propietarios, “incluso aquellos que tienen cinco, seis, siete unidades, donde viven en una y alquilan las otras”, dijo Quinn, no cuentan con esos recursos. “Realmente los propietarios son los que se llevan la peor parte del efecto de la pandemia”, dijo.
Quinn dijo que, si bien las moratorias podrían ser necesarias, se ha reflexionado poco sobre el siguiente eslabón en la cadena de pagos, y los bancos aún esperan pagos a tiempo de las hipotecas.
Muchos propietarios, dijo, se han quedado en la incertidumbre después de perder meses de pagos.
“Conozco dos casos, una cooperativa de alta gama y un condominio, donde los inquilinos simplemente se marcharon”, dijo Quinn. “Están dando concesiones a los inquilinos, pero no a los propietarios”.
Paul Getty, CEO de First Guardian Group, que ofrece servicios para inversores inmobiliarios, incluidos pequeños propietarios familiares, dice que muchos clientes afirman que tampoco han podido recibir pagos de inquilinos que no parecen haber sufrido pérdidas en sus ingresos.
“Se trata de una crisis financiera para nuestros propietarios inmobiliarios”.
Getty dijo que los arrendatarios a gran escala tuvieron la capacidad para aprovechar los recursos ofrecidos por el gobierno federal, local y estatal para evitar que los propietarios se fueran a la quiebra; mientras tanto, para muchas personas que han invertido en unas pocas propiedades para incrementar sus ganancias, esto fue menos posible.
“Así puedes tener todo un departamento de contabilidad, contratar analistas y navegar los aspectos administrativos en forma más eficiente”, dijo Getty, respecto a las firmas grandes de inversiones.
“Nuestros clientes no son así”.
Poder gubernamental
Esa situación ha llevado a varios propietarios a recurrir a los juzgados.
La New Civil Liberties Alliance, una organización fundada por el profesor de la Facultad de Derechos de la Universidad de Columbia y estudioso de la Primera Enmienda, Philip Hamburguer y dirigida por el ex abogado de Koch Industries, Mike Pompeo y Mark Chenoweth presentó una demanda contra los CDC en Brown, Rondeau, Krausz, Jones y la Asociación Nacional de Apartamentos (Nacional Apartment Association).
El caso reclama que los demandantes, todos ellos propietarios afectados en sus pagos por la pandemia, esperaban que los inquilinos pagaran el alquiler y, de no hacerlo, que los propietarios conservaran la capacidad de desalojarlos y de encontrar a otros inquilinos que sí pagaran, sin importar las disposiciones del CDC.
“Los demandantes no pudieron anticipar… que los Centros para el Control de Enfermedades de EU (CDC), una agencia federal, emitieran una orden unilateral general que suspendería la ley estatal bajo la endeble premisa de que hacerlo era ‘necesario’ para controlar la pandemia de COVID-19”, decía el resumen, que argumentaba, además, que los CDC no están facultados por ninguna ley para emitir moratorias de alquiler.
“Pero incluso si así fuera”, decía, “estos moratorios no tienen antecedentes en nuestra historia y son una afrenta a los límites constitucionales fundamentales del poder federal”.
Sin embargo, algunos expertos legales han cuestionado ese argumento.
“Contamos con una legislación federal que permite que los CDC tomen medidas si el control local no es adecuado para abordar un problema de salud pública”, dice Pamella Seay, profesora de derecho en la Florida Gulf Coast University, quien señaló que muchos inquilinos se habían enfrentado al riesgo de quedarse sin hogar.
Seay apuntó al título 42, parte 70.2 del Código de Regulaciones Federales como uno de los estatutos de la ley que otorga al CDC amplio poder para intervenir en asuntos sociales con propósitos de salud.
“El director [de los CDC] puede tomar las medidas que crea necesarias para prevenir la propagación de infecciones”, dijo. “¿Por qué era importante hacer esto? Porque la gente no podía trabajar”.
“¿Cómo pagas la renta si no tienes ingreso? Era importante asegurarse de que la gente no fuera echada a la calle ni que tuviera que hacer otros arreglos de vivienda comunitaria, porque no queríamos empeorar la pandemia”.
En última instancia, argumentó Seay, se tuvo que encontrar un equilibrio entre las preocupaciones más amplias de una pandemia que aplanó temporalmente la economía y la situación que enfrentan los dueños de inmuebles.
“Sin salud pública, de qué sirve la propiedad [de inmuebles]”, dijo Seay.
El gobierno se vino abajo
Bajo la moratoria, los inquilinos aún tenían la obligación de hacer todo lo posible para pagar parte de su renta y buscar la ayuda del gobierno, la cual sí existía.
“El gobierno federal intervino con mucho apoyo para alquileres”, dice Mel Jones, científico investigador del Centro de Investigación de Vivienda en Virginia Tech, al agregar que estos apoyos ayudaron a muchos.
“En sitios donde los inquilinos pudieron acceder a ese sistema, pudieron pagar sus rentas”.
Y en aquellos sitios donde estos recursos fueron inaccesibles, simplemente no les fue posible pagar, dijo.
Aunque se suponía que la ayuda federal y estatal brindarían alivio, ha sido un problema lograr que tanto los inquilinos como los propietarios comprendan los recursos a su disposición.
“Mucha gente probablemente nunca revisó el decreto CARES”, dijo Seay, al referirse a la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica para el Coronavirus, por 2.2 billones de dólares, que fue aprobada por el Congreso en marzo de 2020, para estimular la economía estadounidense paralizada por la cuarentena. “Muchos no revisaron la regulación de los CDC y no sabían lo que significaba. Incluso, el resumen hacía referencia a más de 15 reglas o decretos que formaban parte del documento”.
Muchos pequeños propietarios no pudieron enterarse rápidamente sobre las fuentes de dinero para los inquilinos, los préstamos por daños económicos por desastre de la Administración de Pequeñas Empresas, préstamos PPP y depreciación especial de impuestos — y es ahí donde las grandes inmobiliarias, con sus equipos de expertos en reglamentación, gozaron de una ventaja única.
“Muchos [propietarios más pequeños] no consultaron la regulación de los CDC y no conocían su significado. Incluso el resumen hacía referencia a 15 o más reglas o leyes que formaban parte de esta”, dijo Seay.
Para esos propietarios, las moratorias simplemente pasaron la responsabilidad de pago hacia más arriba en la cadena.
Traducción de Yerem Mújica. Editado por Yerem Mújica y Melanie Slone.
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